건축학과를 졸업하고 : 부동산 PF 직무를 담당하고 있습니다

* 본 아티클은 홍익대학교에서 진행된 ‘현직자 직무 멘토링 9회차’ 멘토링을 바탕으로 작성되었습니다.

최근 건축 설계 및 건설사업관리 업체들의 부동산 개발로의 시장 진출이 확대되는 경향을 보이고 있다. 단순히 클라이언트의 의뢰나 공모전만을 기다리는 것이 아니라, 프로젝트 기획부터 매입, 그리고 설계까지 부동산 개발업자의 역할을 겸하는 일종의 디벨로퍼가 되어가는 것이다. 건축과 밀접하면서도 생소한 부동산이라는 분야에 종사하고 있는 사람의 이야기를 담아보았다.

INTRO

이번 아티클에서는 현대건설에서 민간 사업 수주 영역과 입찰, 그리고 부동산 투자 개발 직무를 진행하고 있는 강민구 선배님의 졸업 선배 멘토링의 내용을 인터뷰 형식으로 가공해 보았다. 강민구 선배님께서는 현재 마이크로소프트와 안산시 데이터 센터, 힐튼 호텔 개발 사업 등을 진행하고 있으며, 아모레퍼시픽 신사옥 및 센터필드 시공 및 공무를 진행했다.

ABOUT. 부동산 PF(Project Financing) 강민구

Q. 간단한 자기소개 부탁드립니다!

A. 안녕하세요. 저는 홍익대학교 건축학과 10학번 강민구 라고 합니다. 현재 현대 건설에서 민간사업 수주 영역과 입찰, 그리고 부동산 투자 개발 직무를 진행하고 있습니다.

Q. 민간사업이라는 분야가 낯선 분들이 계실 것 같은데요, 관련해서 간단히 설명해 주실 수 있을까요?

A. 민간사업이란 항만, 철도, 도로 등 사회 기반 시설들을 민간의 재원으로 건설하고, 민간이 운영하는 사업이에요. 전통적인 시설들인 도로나 공항, 철도 등의 시설 이외에도, 최근에는 문화관광, 교육, 에너지, 정보통신 등의 분야까지 확대되어 적용되고 있습니다.

Q. 부동산 PF라는 직업을 선택하게 된 계기가 궁금합니다.

A. 저는 2017년에 현대 건설에 입사했는데요, 당시에는 신입사원을 뽑으면 다 현장에 보낸 뒤에 어느 정도 직무를 익히면 각자가 희망하는 쪽의 업무를 할 수 있도록 배치해 주는 추세였어요. 그래서 그 당시 처음으로 간 현장이 아모레퍼시픽 사업이었어요.

건축과 학생이라면 모두가 아는 프리츠커상 수상자인 데이비드 치퍼필드가 기획 설계부터 실시 설계 샵 도면까지 다 그렸던 현장이죠. 이 현장에서 저는 시공 업무를 맡았었는데요, 현장에서의 시공 업무란 도면을 분석한 뒤 어떻게 시공하면 좋을지 가설재 등을 세팅하고 공정 계획에 맞춰 시공을 진행하는 업무예요. 그래서 실질적으로 작업자들이 어떤 일을 어떤 스케줄에 맞춰서 진행해야할지 정하고, 관리 감독을 하게 되죠. 보통 건축학과 학생이 건설사에 취직하게 되면 이 직무를 하게 될 거예요.

아모레 퍼시픽 이후에는 센터필드 현장에 가게 되었는데요, 여기서는 공무라는 직무를 했어요. 공무는 현장에서 프로젝트를 진행할 때 대외 기관에 대한 인허가 라던지 프로젝트 하도급 업체들에 대한 기성 등의 일을 말하는데요. 자금을 조달하고, 집행하는 등의 업무를 했습니다. PF(Project Financing)사업의 일종이라고 볼 수 있죠. 이 때의 경험이 크게 남아 이 PF 직무를 하고 싶다고 강력하게 어필해 지금까지 오게 되었습니다.

Q. 현재 진행하시는 프로젝트가 어떻게 운영되는지 궁금해요!

A. 최근에 저희가 진행했던 데이터센터 투자 개발 사업이에요. 이 경우를 예시로 설명하자면,우선 사업 초기에는 주변 임대료와 땅값에 대한 분석들을 하면서 사업성 검토를 하고, 그래서 얼마를 출자할 것인가를 정합니다. 이 과정들을 사업 추진 구도를 한다고 이야기해요. 이 부분은 저희끼리 하는게 아니라 자산 운용사랑 같이 진행을 합니다.

그리고 난 뒤에는, 상품에 대한 사업성 조사를 진행합니다. 예를 들면, 최근에 이런 데이터센터 라는 것이 새로 생겼는데, 이 개발은 어떻게 진행이 되고…. 어떤 그룹에서도 진행을 하는데 이렇게 한다더라 등의 정보들 말이죠.

그리고 나서는 이게 과연 사업적인 가치가 있는지를 확인하기 위해 리스크 검토 등의 다양한 검토들을 진행해요. 그래서 최종적으로는 어떤 캡레이트(부동산 투자를 통해 거두는 수익률)를 가졌을 때 우리 사업의 이익이 얼마고… 이런 정보들을 다 분석한다고 보시면 됩니다.

Q. 부동산 PF 직무에 가장 중요한 자질은 무엇인가요?

A. 저는 어쨌든 건축직으로 입사를 해 지금 부동산 개발 사업을 하고 있지만, 저희 팀에는 법대를 나오신 분도 있고, 도시과를 나오신 분, 거대 부동산 학과를 나오신 분 등 다양한 출신의 사람들이 있어요. 게다가 워낙 협업이 많은 직무인 만큼 다양한 직무와 같이 일을 하는 능력이 참 중요한 것 같아요.

특히나 시공쪽으로 오시게 되면, 앞서 언급했듯 현장에 나가서 직접 작업자들을 관리 감독하고, 공정을 짜거나 시공 설계 변경을 하는 등의 일을 하는데, 이런 업무들 가운데 가장 중요한 능력은 소통이에요. 현장엔 정말 많은 협력업체들이 있고, 그 많은 협력업체들을 컨트롤 하면서 진행을 해야 하기 때문이에요. 그렇기에 더더욱 사람 만나는 것도 즐길 수 있어야 하는 것 같기도 해요.

추가적으로는, 꼼꼼한 성격이 필요하기도 합니다. 아무래도 수치화 되어 진행되는 작업이 많다 보니 실수 없이 꼼꼼한 성격을 가지셨거나, 숫자에 밝으신 분들이 지원하면 좋을 것 같습니다.

Q. PF 업무가 필요한 분야에는 어떤 곳들이 있을까요?

A. 아무래도 부동산 분야가 가장 대표적이죠. 자산운용사나 증권사에서 대리금융기관으로서 활동을 하거나 금융 주선 등을 할 수 있죠. 시행사나 신탁사라는 곳도 있는데요, 관리형 토지 신탁이나 책임준공을 대신해주는 책준신탁 등의 회사들이 있습니다. 이외에도 상업 분야쪽도 있는데요, md리징(개발) 등의 분야가 여기에 포함되죠. 특정 기간동안 계약을 맺고 그 기간에 들어오는 임차인을 구하고 관리하는 업무들을 주로 담당합니다. fnb 등을 유치하기도 하고, 유행하는 브랜드 들을 입점시키기도 하죠.

다만 개인적인 경험에 비추어봤을 때, 건축학 전공을 졸업하자마자 자산운용사나 시행사 등에 들어가면 사실 할 수 있는게 없어요. 경영학과나 도시과 등을 나와 입사하게 되면 사업성 검토나 집행 등을 할 수 있는데, 건축과가 들어가서는 실질적인 투자업무를 하기도 좀 힘들고 현장관리 정도의 직무만을 주로 하게 되거든요. 그렇다보니 개인적으로 추천드리자면, 설계사나 시공사 등의 곳에서 어느정도 실무 경험을 쌓고 부동산 쪽으로 전향하시는 걸 추천드려요. 실무 경험을 바탕으로 자기 전문 분야를 만들면 관련한 투자 사업을 진행하기 더욱 쉬우니까요.

진로에 대해 고민하고 있을 건축학도들에게

Q. 졸업 후 진로를 선택하는데 어려움을 겪고 있는 학생들에게 줄 수 있는 팁이 있을까요?

A. 앞서 언급했듯, 건축학과를 졸업하고 갈 수 있는 분야는 정말 많아요. 시공사, 시행사 이외에도 가구회사를 들어가는 경우도 많고, 버추얼 vmd라고 해서 쇼윈도나 룩북, 시즌별 책자를 촬영하고 디자인으로 가는 경우도 있습니다. 또, 근래에는 스페이스 마케팅이 유행하면서 광고 회사들로 가기도 하고, 게임 기획을 하거나 3D를 담당하는 직무를 맡아 게임 회사들로 가기도 해요.

이런 분야들 중에서 업종을 선택하는 방향을 말씀드리자면, 업종 선택에는 크게 두 가지 방법이 있어요. 자신이 하고 싶은 바가 있다면 그걸 따르는 목표법과, 하고 싶은 분야가 없을 땐 본인이 싫은 부분들을 지워 나가며 최종 선택지를 남기는 소거법 두 종류죠. 그러나 이 두 방법 중 어떤 걸 활용하든 가장 먼저 해야 할 것은 바로 본인의 경험을 정리하는 것 이예요. 내가 어떤 경험을 했고, 어떤 걸 배웠고 가 명확해야 목표법 또는 소거법을 통해 직무를 정할 수 있고, 그 직무들에 지원할 때 나를 어떻게 녹여낼 수 있을지가 정리되기 때문이에요.

Q. 비슷한 진로를 희망하는 경우, 어떤 부분을 중점적으로 준비하면 좋을까요?

A. 우선, 실무 경력이 정말 중요한 것 같아요. 예를 들면, 건설사 같은 경우에는 사실 들어왔다가 나가는 사람이 많기 때문에 제일 우선적으로 보는 것이 타사에서 어떤 경험을 했냐 가 되게 중요하거든요. 그래서 건설사에서 인턴을 해보는건 정말 좋은 스펙이 될 것 같아요. 또한, 같은 맥락에서 자신감 있는 문체로 그간 자신만의 경험들을 잘 녹여 자소서를 쓰는 것 또한 중요하고요. 그리고 앞서 이야기 했듯, 워낙 소통이 중요한 업종인 만큼 자소서에도 특히나 자신이 다양한 집단에서 어떻게 소통할 수 있고, 어떻게 갈등을 해결할 수 있을지에 관해 적는 것이 매우 중요합니다. 학창시절 학생회 등의 활동도 추천드려요.

건설사나 부동산 금융권 갈 때 자격증 같은 경우에는.. 우선 건축기사는 거의 다 있는 것 같고, 최근에는 안전이 이슈되는 만큼 안전기사를 따는 것도 추천드려요. 이외에도 투운사나 공인중개사, 회계사 자격증이 있는 사람들은 더 우대하는 경향을 보이는 것 같습니다. 필수적이지는 않지만 영어 자격증 또는 토익 스피킹, 오픽 등의 자격증 등이 있다면 요새는 유리하게 작용하는 것 같아요.

학점에 대해서는 민감하게 반응하는 것 같진 않아요. 3점만 넘으면 들어오는 사람들이 많거든요. 그래서 본인이 학점이 좋지 않더라도 다른 스펙들로 충분히 커버할 수 있다고 생각 하시면 될 것 같아요. 같은 맥락에서, 설계 수업은 시수가 큰 수업이니 만큼 최선을 다하는 것이 좋을 것 같다고 생각됩니다. 학점은 물론 설계의 경험이 추후 프로젝트에 좋은 기회로 작용하기도 하니까요.

다들 아시다시피 스펙은 고고익선입니다. 그렇기에 각자 자신이 어떤 부분이 더 자신 있는지에 관해 분석하고, 자신의 강점을 매력적으로 보일 수 있도록 만드는 것이 중요할 것 같습니다.

OUTRO

이번 아티클에서는 현대건설에서 부동산 PF 직무를 담당하고 계신 강민구 선배님의 이야기를 담아보았다. 관련한 이야기를 궁금해 하던 사람들에게 도움이 되었으면 한다.