부동산학과란 무엇인가?

INTRO

 

우리는 아침에 눈을 뜨는 집에서부터 지하철역, 회사, 카페, 학교, 공원까지 하루의 대부분을 누군가 기획하고 개발한 공간에서 살아간다. 이 모든 공간의 가치를 설계하고, 관리하고, 지속가능하게 유지하는 데 필요한 지식을 배우는 곳이 바로 부동산학과이다.

 

많은 사람들이 ‘부동산’이라고 하면 단순히 집을 사고 파는 ‘중개’를 떠올리지만, 부동산학은 그보다 훨씬 더 넓은 시야로, 사람들이 더 나은 공간에서 살아갈 수 있도록 고민하는 학문이다.

 

건축과 부동산, 서로가 말하는 공간

 

건축이 ‘어떤 공간을 어떻게 만들 것인가’를 고민한다면, 부동산학은 ‘그 공간이 어디에 위치해야하고, 어떤 기능과 가치를 가지며 사회 안에서 어떤 역할을 할 수 있는가’를 분석하고 계획한다.

 

예를 들어, 건축가가 멋진 주상복합 건물을 설계한다면, 부동산 전문가는 그 건물이 도시 안에서 어떤 수요를 충족시킬 수 있을지, 어떤 방식으로 개발하고 자금을 조달할지, 어떤 규제나 정책에 영향을 받을지를 분석하고 판단하는 것이다.

 

부동산학과에서는 무얼 배울까?

부동산학과는 무얼 배울까? 쉽게 말하면, ‘왜 어떤 동네는 집값이 계속 오를까?’, ‘우리 동네에 새로 들어서는 상가 잘 될까?’와 같은 질문을 던지고 고민하는 곳이다.

 

부동산학과의 커리큘럼은 각 학교마다 다르지만 크게 4가지로 나눌 수 있다.

 

 

● 부동산 경제&정책 이해

 

부동산학개론/경제론/정책론이 이 분야에 포함되며 부동산 시장을 경제학적으로 바라보는 눈을 기르는 과정이다. 이 땅은 왜 비싸고 저 땅은 싸게 거래되는지, 어떤 동네는 왜 발전하는데 다른 곳은 낙후되는지 이러한 데이터를 직접 분석하고 그 땅에 어떤 건물을 지을지, 필요한 기능이 무엇인지 고민한다.

 

● 부동산 법률과 제도

 

실제로 부동산 거래에서 문제가 되는 법적 이슈를 파악하고 대응하는 능력을 기르는 과목이다. 부동산관련 법규는 물론 재개발,재건축관련 법과 토지보상법도 함께 배운다. 부동산은 법과 정책이 엄청 중요하기 때문에 현장에서 실제로 문제가 되는 사례들을 기반으로 도시 재생과 정비사업의 법적 절차를 공부한다.

 

● 부동산 개발 및 금융

 

‘이 땅에 건물을 지으면 돈이 얼마나 들고, 나중에 얼마나 벌릴 수 있을까?’ 같은 사업성 분석도 배우며 그 안에서 투자자가 될 수도 있고, 투자자를 설득하는 사람이 될 수 있는 방법을 공부한다. 단지의 개발사업 기획, 투자 분석 및 자산관리, 부동산 가치를 수치화하는 법등을 익히고 수익률 계산, 리츠(REITS)와 같은 부동산 간접투자, 대출 구조 같은 금융이론도 함께 배운다.

 

● 도시와 공간에 대한 통합적 시각

 

도시 구조와 공간 배치의 원리를 통해 도시 계획론을 배우며 상권, 교통, 환경 등을 분석한다. 우리가 평소에 지나치는 아파트, 공원, 도로, 지하철들이 어디에 어떻게 배치되면 좋을지도 고민하는 과목이다.

 

부동산학과에서 자주 사용하는 프로그램

● GIS(Geographic Information System, 지리정보시스템)

건축학과에서도 주로 사용하는 공간 데이터 분석 툴이다. 입지 분석, 상권 분석, 도시계획 시뮬레이션 등에 활용된다. 대표적으로 ArcGIS, QGIS를 많이 사용한다.

 

● Excel / Google Sheets

기본적인 데이터 정리, 수익률 계산, 분양가 분석, 투자 수지 분석 등에 필수적으로 사용된다. 그렇기 때문에 함수 활용 능력과 시각화능력 (차트, 피벗 등)을 갖추는 것이 중요하다.

 

● SPSS / R / Python

부동산 시장의 수요를 예측하거나 가격 변화 분석, 회귀 분석에 사용된다. 통계적 기초를 갖추면 정책 연구, 보고서 작성, 논문 작성 시에 유리하게 작용한다.

 

● SketchUp / AutoCad / Revit과 같은 건축관련 툴

부동산 기획자가 식접 설계하지 않더라도, 기본적인 공간 구조 이해 및 커뮤니케이션을 위해 익히기 위해 사용하는 경우도 많다.

 

부동산학과생들은 어떻게 지내는가

 

부동산학과생들은 어떤 생활을 할까?

 

부동산학과에서는 보고서 작성, 시장 분석, 정책 조사, 사업 계획서 쓰기 같은 글쓰기 중심 과제가 많다. 그렇기 때문에 엑셀, 한글, 파워포인트 등을 자주 사용하고 건축학과가 렌더링 돌리고 도면작업을 하듯 부동산학과는 엑셀을 돌리고 보고서를 타이핑 한다.

 

또한 건축과가 건축물 답사를 간다면, 부동산학과는 지역을 답사한다. 재개발 구역이 어떤 상황인지, 상권이 잘되는 곳과 안되는 곳은 어떤 차이가 있는지, 역세권이 왜 입지적으로 유리한지 등 직접 체험하며 실제로 살아가는 공간의 맥락과 분위기를 몸으로 익힌다..답사 후에는 상권변화지도, 입지분석 보고서 등을 직접 만들어보면서 지역의 현황, 기반시설, 교통망, 주변 시세, 개발 가능성을 종합적으로 분석한다.

 

부동산학과 = 공인중개사?

 

많은 사람들이 부동산이라는 키워드를 들었을 때 공인중개사를 떠올린다. 아마도 ‘부동산’이라는 단어가 실생활에서 자주 접하다 보니, 자연스럽게 ‘중개’라는 이미지가 형성 될 수 있다. 물론 부동산학과에 진학 후 공인중개사 자격을 따는 사람도 많지만, 수많은 진로 중 하나일 뿐, 부동산학은 더 다양한 분야와 연결된다.

 

● 부동산 개발회사

 

땅을 기획하고, 그 위에 어떤 건물을 지을지 기획, 분석하는 일이다. 수익성과 입지 분석, 인허가 과정, 사업 타당성 검토 등 프로젝트 전체를 기획하는 역할이다.

 

● 건설사 및 시공사

 

실제로 건물을 짓는 일을 총괄하는 회사로, 부동산학 전공은 기획, 분양, 사업관리 쪽에 많이 진출한다. 개발사업 초기부터 수지분석, 분양 전략 수립 등에서 중요한 역할을 한다.

 

● 은행 및 증권사 부동산 금융팀

 

부동산 프로젝트에 필요한 자금을 어떻게 조달하고 운용할지를 계획한다. PF(Project Financing), 리츠(REITs), 자산 유동화 등 금융 구조설계에 참여한다.

 

● 부동산 컨설팅 및 자산관리 회사

 

부동산을 ‘어떻게 잘 활용하고 관리할 것인지’를 고객에게 제안하는 전문가 집단이다. 기업의 본사이전, 부동산 매입 및 임대전략, 상가나 빌딩의 자산가치 향상 전략을 제공한다.

 

● 공공기관(국토교통부, 지자체 등)

 

도시정책, 주택정책, 부동산세제 등 공공의 관점에서 제도를 설계하고 집행한다. 청년 주거 지원, 도시 재생, 공공임대주택 공급 등 사회 전체에 영향을 주는 정책을 기획한다.

 

● 감정평가사

 

부동산의 정확한 가치를 평가해 수치로 환산하는 전문가이다. 은행 대출, 소송, 세금산정 등 다양한 상황에서 필요한 공신력 있는 평가서를 작성한다.

 

● 감정평가사

 

도시의 미래를 위한 마스터플랜을 세우고, 부동산 시장의 흐름을 연구한다. 정책연구, 입지 분석, 통계자료 조사 등을 통해 공공, 민간에 전략을 제시해 준다.

 

OUTRO

 

건축학과와 부동산학과는 ‘공간을 다루는 학문’이라는 공통점을 가지고 있지만, 어떻게, 왜, 누구를 위해 라는 질문에 대한 답은 다르게 접근한다. 하나는 창조의 시선으로 공간을 만들어내고, 다른 하나는 전략적인 시선으로 공간을 기획한다.

 

그러나 결국 사람들이 더 나은 삶을 살 수 있는 공간을 만든다는 목표는 다르지 않다. 사람들이 더 나은 공간에서 살아갈 수 있도록 실현 가능하고 지속가능한 방법을 함께 고민해나간다면 좋을 것이다.